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부동산개발 : 우리나라 부동산투자회사의 소득요건
우리나라 부동산투자회사의 소득요건
우리나라 부동산투자회사의 소득요건
1. 부동산투자회사의 자산 투자, 운용방법
우리나라는 미국 리츠와 같이 일정한 ‘소득요건’에 관한 규정은 없다. 다만 자산의 투자, 운용방법에 관하여 부동산투자회사는 다음 각호의 1에 해당하는 방법으로 투자, 운용하여야 한다고 규정하고 있다.
① 부동산의 취득, 관리, 개량 및 처분
② 부동산의 개발
③ 부동산의 임대차
④ 유가증권의 매매
⑤ 금융기관의 예치
⑥ 지상권, 임차권 등 부동산사용에 관한 권리의 취득, 관리, 처분
제②호에 투자, 운용하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 건설교통부장관의 인가를 받아야 한다.
부동산의 취득에서 부동산투자회사가 부동산을 취득하는 방법에는 ①설립시의 재산인수 및 현물출자, ②설립 후의 현물출자, ③합병 및 영업전부의 양수, ④매매 등이 있다.
부동산의 관리라 함은 부동산과 다른 자산의 효율적인 결합을 통하여 수익의 극대화를 목표로 하는 자산관리, 부동산을 보존하고 그...우리나라 부동산투자회사의 소득요건
1. 부동산투자회사의 자산 투자, 운용방법
우리나라는 미국 리츠와 같이 일정한 ‘소득요건’에 관한 규정은 없다. 다만 자산의 투자, 운용방법에 관하여 부동산투자회사는 다음 각호의 1에 해당하는 방법으로 투자, 운용하여야 한다고 규정하고 있다.
① 부동산의 취득, 관리, 개량 및 처분
② 부동산의 개발
③ 부동산의 임대차
④ 유가증권의 매매
⑤ 금융기관의 예치
⑥ 지상권, 임차권 등 부동산사용에 관한 권리의 취득, 관리, 처분
제②호에 투자, 운용하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 건설교통부장관의 인가를 받아야 한다.
부동산의 취득에서 부동산투자회사가 부동산을 취득하는 방법에는 ①설립시의 재산인수 및 현물출자, ②설립 후의 현물출자, ③합병 및 영업전부의 양수, ④매매 등이 있다.
부동산의 관리라 함은 부동산과 다른 자산의 효율적인 결합을 통하여 수익의 극대화를 목표로 하는 자산관리, 부동산을 보존하고 그 성질을 변경시키지 않는 범위에서 경제상의 효용을 얻을 수 있도록 이용 및 개량하는 재산관리, 부동산의 시설에 대한 유지, 보수를 목적으로 하는 시설관리 등이 있다.
부동산의 개량은 건축물의 증축, 개축, 이전 및 대수선 등이 여기에 포함된다.
부동산의 처분은 부동산의 장, 단기 거래를 말한다. 단기거래와 토지에 관한 처분은 법에서 그 처분의 금지와 제한의 규정이 있다.
부동산의 개발이란 인간에게 생활, 일, 레저 등에 필요한 공간을 제공하기 위하여 토지를 개량하는 활동이며, 조성개량과 건축개량으로 나눌 수 있다.
부동산의 임대차에는 부동산투자회사가 임대하거나 임차하는 경우 모두를 포함한다.
유가증권의 매매에는 부동산관련 유가증권 및 그 밖의 유가증권을 모두 포함한다.
금융기관의 예치에서 예치의 종류에는 별도의 제한이 없다.
지상권, 임차권 등 부동산사용에 관한 권리의 취득, 관리, 처분에는 부동산을 직접 취득하지 않고 사용할 수 있는 권리만을 취득, 관리, 처분하는 경우이며, 부동산 사용에 관한 권리에는 지상권, 임차권 외에도 전세권 및 지역권이 포함된다.
부동산투자회사는 부동산의 투자, 운용에 대한 전문회사이므로 부동산과 관련된 업무에 대해서는 별도로 제한을 두지 아니하되 부동산관련 대출업무는 제한하고 그 외의 여유자금은 유가증권에 투자하거나 금융기관에 예치하도록 한다. 아울러 부동산개발업무는 회사의 부실을 초래할 가능성이 있으므로 반드시 인가를 받은 후에만 가능하다.
그리고 거래의 제한으로서 부동산투자회사는 ①당해부동산투자회사의 임, 직원 및 그 특별관계자, ②당해부동산투자회사의 주식을 100분의 3이상 소유하고 있는 주주(이하 “주요주주”라고 한다) 및 그 특별관계자와 위에서 말한 법 제21조의 거래를 하여서는 아니된다고 규정하고 있다. 예를 들어 부동산투자회사가 임대하거나 임차하는 경우, 부동산투자회사가 보유하고 있는 부동산을 이사회가 정한 가격 이상으로 임대하는 경우를 제외하고는 법 제30조에서 정한 부동산투자회사의 특별관계자와의 임대차는 제한된다.
부동산투자회사는 이 법 또는 다른 법령에 의한 경우를 제외하고는 다른 업무를 겸업하여서는 아니된다.
2. 부동산투자회사의 부동산 의무보유기간
우리나라는 미국 리츠의 30%소득요건 대신 부동산의 의무보유기간을 설정하고 있다. 부동산투자회사는 부동산을 취득한 후 5년의 범위이내에서 대통령령이 정하는 기간 이내에는 이를 처분하여서는 아니된다. 다만, 부동산개발사업에 따라 조성하거나 설치한 토지, 건축물 등을 분양하는 경우 그 밖에 투자자 보호를 위하여 대통령령이 정하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있다. 부동산투자회사는 건축물 기타 공작물이 없는 토지는 당해 토지에 대하여 부동산개발사업을 시행한 후가 아니면 이를 처분하여서는 아니된다. 다만, 부동산투자회사의 합병, 해산 등 투자자보호를 위하여 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있다. 이는 영에서 구체적 내용을 규정하고 있다.
부동산투자회사는 부동산을 취득한 후 ①건축물 그 밖에 공작물의 연면적을 100분의 20이상 증축, 개축 또는 대수선을 하거나 100분의 50이상 용도변경하여 당해 건축물 그밖의 공작물을 처분하는 경우, ②부동산투자회사의 합병 또는 해산으로 인하여 처분하는 경우 등을 제회하고는 3년이내(대통령령이 정하는 기간)에 이를 처분할 수 없다. 특히 건축물 기타 공작물이 없는 토지는 부동산개발사업을 시행한 후에만 처분이 가능하다.
유가증권의 보유기간은 설정하지 않았다.
부동산투자회사제도의 취지는 정기적인 운용수익을 창출하여 투자자에게 안정적으로 배당하는 것을 목적으로 하므로, 양도소득을 위한 단기적이고 투기적 거래는 제한할 필요가 있다. 특히 장기적인 운용수익의 창출이 어려운 나토지의 거래는 부동산투자의 가능성이 높으므로 토지개발 전에는 원칙적으로 금지하고 있는 것이다.
기업구조조정 부동산투자회사는 이 규정이 적용되지 않는다.
3. 부동산투자회사의 자회사허용 여부
우리나라는 상법상 어떤 회사가 다른 회사를 지배하는 경우에 지배하는 회사를 모회사라 하고, 지배받는 회사를 자회사라고 한다. 주식회사의 발행주식총수의 100분의 50을 초과하는 주식을 가진 회사를 ‘모회사’라고 하고, 그 다른 회사를 ‘자회사’라고 하고 있다.
우리나라는 부동산투자회사법상 자회사를 허용하지 아니하고 있다.
우리나라는 법 제21조 1호에 부동산투자회사가 부동산을 직접 ‘관리’할수 있다고 규정하고 있다. 그러나 이 부동산에 대한 ‘관리’가 임차인에 대한 통상적인(customary) 서비스인지, 비통상적인(non-customary) 서비스까지 포함하는지 여부는 명확하지 않다.
부동산투자회사가 보유한 부동산에 대한 통상적인 유지관리업무 방안에는 우리 법에서 정하고 있는 부동산을 직접하는 방법과 다른 방법 즉, 자회사를 통하는 방법, 외부에 위탁하는 방법이 있다. 직접관리하는 것과 자회사를 통하는 것을 살펴본다.
직접관리하는 방법은 보유부동산의 유지관리를 효율적으로 할 수 있으며, 임차인들에게 만
자료출처 : http://my.report119.net/ddangkung/11047312.html
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키워드 : 우리나라,부동산투자회사,소득요건,부동산개발,:,부동산투자회사의
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